Дарственная на квартиру в 2026 году: новые правила, оформление у нотариуса и стоимость

Tекст: Ольга Никитина

Если вы хотите подарить квартиру ребенку, родственнику или другому человеку, важно учитывать действующий порядок оформления сделки. Дарственная на квартиру в 2026 году оформляется через нотариуса, а итоговые расходы могут включать не только госпошлину, но и нотариальные тарифы, регистрацию права и дополнительные платежи. Разбираемся, как оформить дарственную, какие документы понадобятся, сколько стоит процедура, когда возникает налог и в каких случаях вместо дарения выгоднее выбрать завещание или другие варианты передачи недвижимости.

Как оформить дарственную в 2026 году

С 13 января 2025 года договор дарения квартиры оформляется только через нотариуса. Нотариус проверяет документы, составляет договор и сам подает его на регистрацию в Росреестр. Право собственности переходит к одаряемому после регистрации в ЕГРН. Близкие родственники освобождаются от налога, для остальных налог обязателен. Отменить дарение после регистрации можно только через суд.

Главное о дарственной в 2026 году

договор дарения квартиры теперь оформляется через нотариуса;

нотариус сам передает документы на регистрацию в Росреестр;

подарить квартиру можно родственнику или постороннему человеку;

близкие родственники обычно освобождаются от НДФЛ;

отменить дарственную после регистрации сложно;

общие расходы на оформление могут достигать десятков тысяч рублей.

Что такое дарственная и как она работает

Дарственная – это договор дарения, который регистрирует безвозмездную и добровольную передачу имущества. При дарении даритель безвозмездно отдает свою недвижимость (квартиру, дом, дачу, землю) другому человеку (одаряемому), который такой подарок принимает. Подарить свою квартиру можно кому угодно – близкому или дальнему родственнику, другу, соседу, благотворительной организации. Дарственную можно оформить и на несовершеннолетнего ребенка. Если ребенок младше 14 лет, подпись в документах за него ставит один из родителей, а если старше 14 лет – сам ребенок и один из родителей.

Особенность дарственной в том, что имущество дарится без каких-либо условий. Нельзя в договоре дарения указать, что одаряемый получит квартиру только после смерти дарителя или, например, обязуется не продавать ее. Закон разрешает включать в дарственную только два исключения. Даритель может отменить дарение, если он переживет одаряемого, – в таком случае он обращается в Росреестр с заявлением, и собственность на квартиру переоформляют на него. Также даритель может сохранить в подаренной квартире прописку и иметь право там жить до конца жизни или пока сам не решит уехать.

При дарении квартира становится собственностью одаряемого сразу после регистрации дарственной в Росреестре. С этого момента все расходы на квартиру (налоги, оплата коммунальных платежей, ремонт) несет новый хозяин. Отменить дарственную после регистрации сложно – это возможно только через суд в установленных законом случаях, например, если одаряемый покушался на жизнь или здоровье дарителя.

Что изменилось в оформлении дарственной в 2026 году

До 2025 года дарственную было легко оформить: достаточно было составить договор в простой письменной форме, затем даритель и одаряемый приходили в МФЦ и платили госпошлину. После этого договор отправлялся на регистрацию в Росреестр, и право собственности регистрировали за новым собственником. Исключение составляли доли в квартире – их оформляли только у нотариуса.

С 13 января 2025 года порядок изменился. Теперь все договоры дарения – доли или всей квартиры, близкому родственнику или постороннему – нужно оформлять у нотариуса. Новые правила защищают собственников имущества, особенно пожилых людей, от мошенничества и обмана. Нотариус проверяет, действительно ли человек хочет подарить свою квартиру, не заблуждается ли по поводу природы сделки. Дарителю разъясняют нюансы дарения, он может задать нотариусу все интересующие его вопросы. Нотариус проверяет все документы и оценивает чистоту сделки.

В итоге нотариус составляет договор и после его подписания сторонами отправляет дарственную на регистрацию в Росреестр. Ходить в МФЦ самим больше не нужно. Через нотариуса договор дарения оформляется в Росреестре за один рабочий день при электронной подаче или за три дня при подаче на бумаге.

Как оформить дарственную на квартиру: пошаговая инструкция

Процесс оформления дарственной в 2026 году выглядит следующим образом. Сначала нужно подготовить все необходимые документы: паспорта сторон, правоустанавливающие документы на квартиру, выписку из ЕГРН, а также дополнительные документы в зависимости от ситуации (согласие супруга, разрешение органов опеки и другие). Затем обратиться к нотариусу – выбрать любого нотариуса в регионе, который уполномочен удостоверять сделки с недвижимостью.

После проверки документов нотариус составляет договор дарения, разъясняет сторонам их права и обязанности. Стороны подписывают договор, оплачивают нотариальные тарифы и госпошлину. Нотариус самостоятельно подает документы на государственную регистрацию перехода права в Росреестр. Остается дождаться регистрации – обычно это занимает один рабочий день. Подтверждением права собственности является выписка из ЕГРН, которую получает одаряемый.

Какие документы нужны для дарственной

Документы можно разделить на две группы: обязательные – без которых нотариус не оформит договор, и дополнительные – которые могут понадобиться в специфических ситуациях.

Обязательные документы: паспорта сторон – дарителя и одаряемого; правоустанавливающие документы на квартиру от дарителя (договор купли-продажи, приватизации или другой документ, на основании которого возникло право собственности); выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности дарителя.

Документы для особых случаев: разрешение органов опеки, если дарителю от 14 до 18 лет или он ограниченно дееспособный; нотариально заверенное согласие супруга, если квартира была приобретена дарителем в браке и является совместно нажитым имуществом; решение общего собрания или единственного участника о согласии на сделку, если одна из сторон – юридическое лицо; доверенность, если действует представитель; свидетельства о родстве, если стороны хотят подтвердить близкое родство для освобождения от налога.

Сколько стоит оформить дарственную в 2026 году

Расходы на оформление дарственной складываются из нескольких составляющих. Стороны между собой договариваются, как их будут оплачивать.

Нотариальный тариф. Это фиксированная плата за нотариальные услуги – ее размер устанавливает региональная нотариальная палата. Например, в Москве в 2026 году в зависимости от количества объектов в договоре – 9 000-11 000 рублей, если объект дарится близкому родственнику – 7000 рублей. В Санкт-Петербурге – 8000 рублей.

Госпошлина за удостоверение договора дарения. Рассчитывается по формуле и зависит от кадастровой стоимости квартиры и степени родства. Близкие родственники имеют льготу 50% и платят меньше. Если стоимость недвижимости до 1 млн рублей: близкому родственнику – 3000 рублей + 0,2% от стоимости; дальнему родственнику или постороннему – 3000 рублей + 0,4% от стоимости. При стоимости от 1 до 10 млн рублей: близкому родственнику – 3000 рублей + 0,2% от стоимости; дальнему – 7000 рублей + 0,4% от стоимости. При стоимости свыше 10 млн рублей: близкому родственнику – 23 000 рублей + 0,1% от стоимости, но не больше 50 000 рублей; дальнему – 25 000 рублей + 0,1% от стоимости, но не больше 100 000 рублей.

Дополнительные расходы. Если квартира – совместно нажитое имущество, потребуется нотариально заверенное согласие супруга. Оформить его в Москве стоит 2000-3000 рублей, в Санкт-Петербурге – 2500 рублей.

Госпошлина за переход права в Росреестре. Ее платит одаряемый – 4 тыс. рублей в 2026 году.

Нужно ли платить налог при дарении квартиры

Когда человеку дарят квартиру, по закону считается, что он получил доход. А с любого дохода нужно платить налоги. В 2026 году, как и раньше, не нужно платить налог, если квартира подарена близкими родственниками. К близким родственникам закон относит родителей и детей, бабушек и дедушек, братьев и сестер, а также супругов. Если дарственная оформлена между другими родственниками, например дядей и племянником, прабабушкой и правнуком, одаряемому придется заплатить налог.

Исчисляют налог от кадастровой стоимости квартиры. С 2025 года при получении в подарок дорогой недвижимости налогов придется заплатить больше. Теперь действует пятиступенчатая шкала НДФЛ. Если квартира стоит не дороже 2,4 млн рублей, заплатить нужно 13% от ее стоимости. С кадастровой стоимости от 2,4 млн до 5 млн рублей придется заплатить уже 15%. От 5 млн до 20 млн рублей – 18%. От 20 млн до 50 млн рублей – 20%. А больше 50 млн рублей – 22%. При расчете налога на дарение не действует налоговый вычет в размере 1 млн рублей, как при продаже. Налог рассчитывают со всей кадастровой стоимости подаренной квартиры.

Можно ли отменить дарственную

Без суда отменить дарение можно только в одном случае – если даритель переживет одаряемого. Но этот пункт нужно предусмотреть в договоре. Можно попросить нотариуса добавить в договор такое условие, и он сам подберет нужную формулировку. И если одаряемый умрет раньше, даритель может воспользоваться пунктом об отмене дарения в договоре. Тогда его квартира вернется к нему, даже если одаряемый завещал объект другому.

Отменить дарение в суде можно только в исключительных обстоятельствах в пределах срока исковой давности – один или три года в зависимости от оснований. Но сделать это непросто. Типичные ситуации, которые приводят к судебным спорам: дарение без согласия супруга, когда один супруг подарил квартиру без ведома другого; дарение в состоянии, вызывающем сомнения в дееспособности, – для оспаривания нужно доказать, что даритель не мог понимать значение своих действий из-за психического расстройства или тяжелой болезни; дарение в преддверии банкротства или для сокрытия имущества от взыскания – такие сделки могут оспорить финансовые управляющие и судебные приставы; дарение, маскирующее куплю-продажу, когда вместо денег одаряемый совершает встречные действия.

Что лучше – дарственная, завещание или рента

Выбор способа передачи недвижимости зависит от целей и обстоятельств. Дарственная подходит, если имущество нужно передать сразу. Одаряемый становится собственником моментально, но даритель теряет контроль над квартирой. Дарение выгодно для близких родственников, которые освобождаются от налога.

Завещание подходит, если собственник хочет сохранить полный контроль над имуществом до конца жизни. Завещание можно в любой момент отменить или изменить. Оформить завещание стоит дешевле – в среднем 4-6 тысяч рублей. Но наследники получат имущество только после смерти завещателя, и могут возникнуть споры из-за обязательной доли в наследстве.

Рента (пожизненное содержание с иждивением) подходит, если нужен уход или финансовая поддержка. Оформить ренту стоит немного дешевле дарственной, в среднем 25-30 тысяч рублей. Но рента, в отличие от дарения, позволит пенсионеру защитить свои права. Он не только сможет на законных основаниях до конца жизни жить в своей квартире, но и получать за это деньги или помощь и уход.

Важно: оформление фиктивного договора купли-продажи вместо дарения незаконно. Если что-то пойдет не так, с дарителя могут потребовать вернуть якобы уплаченные за квартиру деньги, и придется доказывать в суде, что на самом деле это было дарение.

Частые ошибки при оформлении дарственной

Попытка скрыть продажу под дарением. Маскировка купли-продажи под дарение, чтобы сэкономить на налогах или обойти право преимущественной покупки, – прямое нарушение закона. Сделку аннулируют, а одаряемый может потерять и квартиру, и деньги.

Неправильный расчет расходов. Многие не учитывают, что, помимо госпошлины за регистрацию и нотариального тарифа, есть еще региональный тариф нотариуса и дополнительные расходы (согласие супруга, доверенности, выписки).

Игнорирование налогов. Если одаряемый не является близким родственником, он обязан подать декларацию и заплатить НДФЛ. Несвоевременная уплата налога влечет штрафы и пени.

Отсутствие согласия супруга. Если квартира приобретена в браке, без нотариально заверенного согласия супруга сделку могут признать недействительной.

Непонимание последствий отмены сделки. Даритель должен понимать, что после регистрации дарственной отменить ее практически невозможно. Это необратимая сделка, и вернуть квартиру обратно можно только через суд в исключительных случаях.

Главное о дарственной на квартиру в 2026 году

Договор дарения теперь оформляется через нотариуса – это обязательное требование закона. Нотариус проверяет добровольность сделки, составляет договор и сам подает документы в Росреестр. Право собственности переходит к одаряемому после регистрации. Отменить дарение после регистрации сложно, сделать это можно только через суд и в исключительных случаях. Близкие родственники (родители, дети, супруги, братья, сестры, бабушки и дедушки) освобождаются от уплаты НДФЛ. Для всех остальных налог обязателен и рассчитывается от кадастровой стоимости квартиры по прогрессивной шкале. Итоговые расходы на оформление могут значительно превышать госпошлину из-за нотариальных тарифов и дополнительных услуг.

Частые вопросы

Можно ли подарить квартиру ребенку?

Да, дарственную можно оформить на несовершеннолетнего ребенка. Если ребенок младше 14 лет, подпись в документах за него ставит один из родителей, если старше 14 лет – сам ребенок и один из родителей.

Можно ли оформить дарственную без нотариуса?

Нет, с 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости между физическими лицами должны удостоверяться у нотариуса.

Можно ли подарить долю?

Да, подарить долю в квартире можно, и она также оформляется у нотариуса. При дарении доли не нужно сначала предлагать ее другим собственникам (в отличие от продажи).

Кто платит за оформление?

Стороны договариваются между собой, кто оплачивает расходы. Обычно госпошлину за регистрацию перехода права платит одаряемый, нотариальные тарифы могут распределяться по договоренности.

Можно ли подарить ипотечную квартиру?

Да, можно, но только с согласия банка-залогодержателя. Если квартира находится в залоге у банка, требуется его письменное разрешение на дарение.

Что дешевле: дарственная или завещание?

Завещание оформлять дешевле – в среднем 4-6 тысяч рублей. Но дарственная позволяет передать имущество сразу, а завещание – только после смерти собственника. Выбор зависит от цели и обстоятельств.