Ставки по ипотеке привяжут к плодовитости

Госдума до конца года намерена принять законопроект, предусматривающий внедрение различных ставок по семейной ипотеке в зависимости от числа детей в семье.

Обсуждаются варианты, предусматривающие снижение процентной ставки до 4% для родителей, у которых родился третий ребенок, сохранение текущего уровня в 6% для семей с двумя детьми и повышение до 10% или 12% при наличии одного ребенка, сообщил РИА «Новости» глава комитета Государственной думы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Запустить новую программу хотят уже с 2026 года.

Ранее семейная ипотека в России была продлена до 2030 года. Согласно программе сейчас, кредит на покупку жилья по ставке до 6% могут получить семьи, где есть ребенок до шести лет включительно, ребенок с инвалидностью до 18 лет, а также семьи с двумя и более детьми до 18 лет.

Из-за исторически высокой ставки ЦБ в этом году кредитование в стране существенно замедлилось. Выдача ипотеки по итогам 2025 года будет на 10-15% ниже по рынку, чем в прошлом году. Такой прогноз озвучил председатель правления Сбербанка Герман Греф.

Однако выдача ипотек все-таки не обрушилась – и все это благодаря наличию льготных государственных программ, в том числе семейной ипотеке. Нельзя сказать, что на рынке осталась только одна льготная ипотека, однако она явно доминирует и поддерживает в итоге и строителей, и банки.

Центробанк продолжает каждый месяц снижать ставку (уже четыре раза подряд это делал), однако ключевая ставка в 16,5% годовых все равно высокая. Она держит рыночные ипотечные ставки около 21% годовых, что для массового покупателя неподъемно.

«Льготные программы сейчас фактически держат ипотечный рынок в России. Как пример, по оценке ЦБ, в сентябре основной объем выдач пришелся на льготные кредиты. Рыночные ипотеки выдали на почти 92 млрд рублей, а льготные – на 313 млрд рублей, из них семейная ипотека составила 271 млрд рублей. Таким образом, в сентябре доля льготных ипотечных выдач в денежном эквиваленте составила 77,28%, однако и доля рыночной ипотеки в 22,72% тоже достаточно существенна», – говорит Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global.

«Новые дифференцированные ставки для поддержки многодетных семей приведут к росту доступности жилья для этой категории заемщиков, являющейся для государства одной из приоритетных групп. Рост доли льготной ипотеки поддержит застройщиков за счет ускорения продаж новостроек. Минус в том, что это снизит доступность для других групп населения за счет роста цен на недвижимость, вызванного дополнительным спросом со стороны заемщиков, попадающих под льготные ставки по ипотеке», – считает Юрий Эйдинов, директор департамента розничного бизнеса ООО «Цифра банк».

Новые правила семейной ипотеки должны увеличить выдачу таких кредитов. Так, Эйдинов сравнивает ипотеку на 5 млн рублей сроком на 20 лет.

При рыночном предложении 20% годовых – ежемесячный платеж составляет примерно 84,9 тыс. рублей, общая переплата – порядка 15,35 млн рублей. Тогда как при льготной ставке 4% ежемесячный платеж будет в разы меньше – 30,3 тыс. рублей, общая переплата – примерно 2,27 млн рублей.

При 6% годовых – ежемесячный платеж 35,8 тыс. рублей, общая переплата – 3,60 млн рублей. При 12% годовых – ежемесячный платеж 55 тыс. рублей, общая переплата – 8,21 млн рублей.

«Если диапазон 4–6–10/12% утвердят, то семейная ипотека сохранит лидирующую роль, но часть спроса с одним ребенком уйдет в 10–12% годовых и может отложиться до рождения второго и третьего ребенка. Среди минусов также стоит обратить внимание на возможное усложнение продуктовой линейки у банков и риски роста высоких бюджетных выплат по субсидиям для сегмента 4%. Бюджет уже наращивает расходы на льготные программы», – говорит Чернов.

В 2026 году ситуация на рынке по-прежнему будет во многом зависеть от льготных ипотечных программ. Они спасают строительный рынок от жесткого кризиса уже два года подряд, и в следующем году будет стоять та же задача. Потому что ЦБ транслирует, что быстро снижать ставку дальше не получится, и ему даже пришлось согласиться на более высокий уровень инфляции в следующем году, чем планировалось изначально. «Ипотечный рынок пойдет в гору ближе к концу 2026 года и в 2027-м, когда ставка по рыночной ипотеке опустится к приемлемым для массового клиента 12%. Сейчас же картина иная – рыночная ставка выше 21% годовых. Льготные программы тянут рынок, но они не заменяют всю полку продуктов», – говорит Чернов.

На эту тему
• ЦБ признал сложности в экономике
• Почему то, что хорошо для США и ЕС, опасно для экономики России
• России удалось пустить инфляцию вспять

Более того, напоминает эксперт, в 2026-м ипотечные правила станут более жесткими и адресными, и с 1 февраля одна семья сможет взять только одна льготную ипотеку.

«В 2027 году восстановление рыночной ипотеки станет реальнее при устойчивом снижении рыночной ставки и общем улучшении макропоказателей, а массовый спрос на рыночных условиях станет вероятен, когда ставки достигнут приемлемого уровня для массового клиента – это 12-13% и ниже», – согласен Эйдинов.